KOŃCZĄ SIĘ ATRAKCYJNE GRUNTY. RYNEK STAWIA NA MODERNIZACJE

Najsilniejszym megatrendem jest rozwój ulic handlowych, które w Polsce dopiero zaczynają dojrzewać. Modernizacje stają się kluczowe, bo atrakcyjnych gruntów jest coraz mniej - Iwona Gembiec, Managing Director IMV Polska.

- Najsilniejszym megatrendem jest rozwój ulic handlowych, które w Europie Zachodniej dominują, a w Polsce dopiero zaczynają dojrzewać.
- Modernizacje stają się kluczowe, bo atrakcyjnych gruntów jest coraz mniej, a dobrze zaprojektowane funkcje społeczne i kulturalne szybciej poprawiają wyniki niż klasyczne zmiany w tenant-mixie.
- Lokalność i współpraca z miastem decydują o sukcesie obiektów, budując ich tożsamość i realnie zwiększając wartość komercyjną.

Jakie megatrendy będą w najbliższych latach najmocniej kształtować rynek centrów handlowych w Polsce i Europie?

Iwona Gembiec, Managing Director IMV Polska: Jeśli mówimy o megatrendach, to dla mnie najważniejszym kierunkiem jest wyjście handlu na zewnątrz i rozwój ulic handlowych. W krajach rozwiniętych to one wiodą prym, (szczególnie tam gdzie łączą handel, gastronomię, kulturę i styl życia). W praktyce ulice handlowe coraz bardziej przypominają mediolańskie Brera czy londyńskie - Covent Garden. W Polsce ten format dopiero raczkuje - częściowo przez klimat, częściowo przez silną pozycję centrów handlowych i parków. Widać jednak pierwsze zmiany, choćby w Warszawie ul. Mokotowska, Nowy Świat, Piotrkowska w Łodzi.

W Warszawie poza Marszałkowską niewiele się jeszcze dzieje, choć przestrzeń między placem Konstytucji a Marszałkowską ma ogromny potencjał. Chmielna zmienia się bardziej w stronę gastronomii, choć kiedyś była bardzo handlowa. To kierunek, który w Europie Zachodniej jest standardem, a u nas dopiero dojrzewa.

Czy obecny cykl rynkowy sprzyja modernizacjom bardziej niż nowym inwestycjom?

Modernizacje nigdy nie były łatwe – to proces długi, kosztowny i nieprzewidywalny. Jednak dziś, przy coraz mniejszej liczbie atrakcyjnych gruntów i bardzo wysokich cenach działek, naturalnie przesuwamy się w stronę modernizacji - mówi Iwona Gembiec, Managing Director IMV Polska.

Kluczowa jest przewidywalność decyzji administracyjnych, bo to one potrafią najbardziej spowolnić inwestycję. Na końcu inwestor patrzy na tabelę i musi mu się to finansowo spinać. Sama bardzo kibicuję modernizacjom – to przyszłość, bo ciekawych terenów jest coraz mniej, a same projekty są znacznie bardziej interesujące.

Które obszary modernizacji przynoszą dziś najszybszy efekt komercyjny?

Koncepty gastronomiczne wciąż są w Polsce trudne i nie zawsze działają tak, jak byśmy chcieli. Jednakże food & beverage staje się silnym magnesem ruchu. ( food halle, koncepty lokalne, kuchnie świata ), w wielu Galeriach gastronomia będzie generować większy ruch niż moda. Najszybciej pracuje dobrze zaprojektowana przestrzeń wspólna – szczególnie ta o charakterze kulturalnym i społecznym.

W Galerii Rumia część kulturalna świetnie współgra z komercją i realnie wzmacnia wyniki obiektu. To pokazuje, że funkcje społeczne i kulturalne potrafią przynieść szybszy efekt niż klasyczne zmiany w tenant-mixie.

Jak zmieniają się oczekiwania konsumentów wobec obiektów handlowych?

Klienci nie traktują już galerii jako miejsc czysto zakupowych. Szczególnie młodsze pokolenie przychodzi po rozrywkę, kulturę, możliwość spędzenia czasu. W Polsce przez ponad pół roku jest zimno, więc centra naturalnie skupiają ludzi, ale młody odbiorca często decyzję zakupową podejmuje w internecie, a do galerii idzie po doświadczenie.

Widać też rozwój coraz większych konceptów rozrywkowych, które stają się ważnym elementem oferty. To dla właścicieli oznacza konieczność inwestowania w funkcje społeczne i rozrywkowe, które są trudniejsze do policzenia w Excelu, ale stają się kluczowe.

W jaki sposób centra handlowe mogą skutecznie integrować model omnikanałowy?

Omnikanałowość zaczyna się od atrakcyjności samego miejsca. Centrum musi przyciągać ciekawymi najemcami, ale też kulturą i rozrywką, które uzupełniają podstawowe potrzeby klienta.

Mniejsze obiekty stają się convenience’ami, większe - destynacjami do spędzania czasu. Dopiero na takim fundamencie można budować rozwiązania online-offline, bo klient musi chcieć przyjść do obiektu, zanim skorzysta z click&collect czy showroomingu. Jakie kompetencje i procesy są kluczowe, aby przeprowadzić rebranding obiektu bez utraty najemców?

Najważniejsza jest silna współpraca z inwestorem i jego gotowość do realnej zmiany. Potrzebny jest dobrze zdefiniowany projekt i jasne określenie oczekiwań wobec otoczenia.

Ryzyko utraty najemców nie jest dziś największym problemem – jeśli najemca pasuje do koncepcji, zwykle znajdzie dla siebie miejsce, czasem w innej części obiektu. Kluczowe jest wspólne z inwestorem ponowne zdefiniowanie potrzeb obiektu i otwarta komunikacja z najemcami.

Jak modernizacja wpływa na długoterminową wartość nieruchomości?

Zmodernizowany obiekt jest po prostu więcej wart. Często ma też świetną lokalizację, co dodatkowo wzmacnia jego atrakcyjność.

Widać to na przykładzie funduszy, które kupują zaniedbane centra z pierwszej generacji, przeprowadzają totalny rebranding i znacząco podnoszą ich wartość. Takie obiekty są zwykle kupowane okazyjnie, a po modernizacji osiągają znacznie wyższe ceny przy sprzedaży.

Czy rosnące znaczenie ESG realnie zmienia sposób projektowania i modernizowania centrów handlowych?

Tak, i to bardzo. ESG to nie tylko moda, ale wymóg – zarówno inwestycyjny, jak i finansowy. Instytucje finansujące stawiają konkretne wymagania, więc rozwiązania ekologiczne stają się integralną częścią projektów.

To kosztowne, ale konieczne, bo bez tego wiele inwestycji nie mogłoby być realizowanych. Działania związane ze zrównoważonym rozwojem będą jednym z głównych kierunków transformacji rynku.

Jakie wnioski płyną z doświadczeń IMV Polska w optymalizacji tenant-mixu?

Optymalizacja tenant-mixu jest dziś niezbędna, choć w starszych obiektach bywa trudniejsza. Najemcy mają dziś zupełnie inną świadomość kosztów niż 10 czy 20 lat temu. Kiedyś liczył się głównie czynsz, dziś ogromne znaczenie mają koszty eksploatacyjne.

Rolą zarządcy jest ich kontrola, redefiniowanie i dostosowywanie do realnych potrzeb. Dobry tenant-mix to połączenie atrakcyjności dla klienta z racjonalnymi kosztami dla najemcy.

Które elementy repozycjonowania obiektów handlowych są najbardziej decydujące dla poprawy wyników komercyjnych?

Najważniejsze są lokalność, współpraca z miastem i budowanie tożsamości miejsca. Klienci oczekują obecności lokalnych marek, lokalnych piekarni, lodziarni, butików. Galerie muszą stać się centrami życia kulturalnego – organizować wystawy, wydarzenia, współpracować z teatrami, domami kultury, lokalnymi firmami.

W Rumi współpraca z miastem, teatrem, MDK, lokalnymi biznesami, a nawet producentami samochodów czy deweloperami mieszkaniowymi, stworzyła zupełnie nową jakość. Rajdy rowerowe, akcje społeczne, wydarzenia kulturalne – to wszystko buduje przywiązanie mieszkańców.

IMV działa w modelu butikowym, co oznacza bliską współpracę z inwestorem i indywidualne podejście do każdego projektu. To właśnie ta kombinacja – lokalność, współpraca z miastem i partnerskie relacje z inwestorem – realnie przekłada się na poprawę wyników komercyjnych.